/sk/article/25275/v-bratislavskom-kraji-sa-priemerna-cena-byvania-znizila-a-vo-vacsine-ostatnych-krajov-jej-medzistvrtrocny-rast-mierne-spomalil/ V Bratislavskom kraji sa priemerná cena bývania znížila a vo väčšine ostatných krajov jej medzištvrťročný rast mierne spomalil
V Bratislavskom kraji sa priemerná cena bývania znížila a vo väčšine ostatných krajov jej medzištvrťročný rast mierne spomalil

V Bratislavskom kraji sa priemerná cena bývania znížila a vo väčšine ostatných krajov jej medzištvrťročný rast mierne spomalil

V 3. štvrťroku 2017 sa rast agregovanej ceny bývania spomalil tak na medzištvrťročnej (0,7 %), ako aj na medziročnej báze (6,4%). Značnou mierou k tomu prispelo zníženie priemernej ceny bývania v Bratislavskom kraji, pričom regionálne je vývoj cien bývania tradične značne diferencovaný. Aktuálny vývoj cien bývania v Bratislavskom kraji by mohol byť určitým signálom pre možný trend vývoja cien bývania aj v ďalších slovenských regiónoch v nasledujúcich štvrťrokoch. Dostupnosť bývania sa vzhľadom k historickému priemeru indexu dostupnosti bývania mierne zhoršila, ale hodnota kompozitného indexu zostala hlbšie pod rizikovým pásmom. V poslednom štvrťroku možno očakávať ďalšie zmiernenie rastu cien nehnuteľností na bývanie.

V 3. štvrťroku 2017 vzrástla priemerná cena bývania v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 9 EUR/m2 na hodnotu 1378 EUR/m2 , čo znamená medzištvrťročný rast o 0,7 % a medziročný rast o 6,4 %. Ide o spomalenie rastu, ktoré je výsledkom zníženia priemernej ceny domov aj pomalšieho rastu priemernej ceny bytov. Aktuálne rast priemernej ceny bývania v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom spomalil vo väčšine slovenských krajov a v Bratislavskom kraji došlo po dvoch rokoch dokonca k jej zníženiu.

Aktuálna agregovaná priemerná cena bývania je ešte zhruba 11 % pod jej historickým maximom. Priemerná cena bytov je v súčasnosti už len zhruba jedno percento pod hodnotou jej historického vrcholu z polovice roku 2008 a priemerná cena domov ešte okolo 12 percent pod historickým maximom. Priemerné ceny dvojizbových, trojizbových a štvorizbových bytov sú však v súčasnosti najvyššie v doterajšej histórii.

Zvýšenie priemernej ceny bytov v 3. štvrťroku 2017 na 1605 EUR/m2 znamená medzištvrťročný rast o 0,9 % na a na medziročnej báze o 8,3 %. Priemerná cena bytov rástla v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom pomalšie na medzištvrťročnej aj na medziročnej báze. K spomaleniu vývoja priemernej ceny bytov medzi štvrťrokmi prispel pomalší rast cien trojizbových (0,4 % oproti 2 %) a štvorizbových bytov (0,7 % oproti 1,1 %), ale aj prehĺbené zníženie priemernej ceny päťizbových bytov (z –1,6 % na –2,6 %). Ceny menších jednoizbových a dvojizbových bytov rástli rýchlejšie ako v predchádzajúcom štvrťroku. Medziročný rast všetkých typov bytov bol v 3. štvrťroku 2017 pomalší ako v predchádzajúcom štvrťroku.

V rámci rodinných domov sa v 3. štvrťroku 2017 znížila tak priemerná cena štandardných rodinných domov (o 0,7 %), ako aj priemerná cena priestrannejších rodinných víl (o 6 %). Medziročne vzrástla priemerná cena rodinných domov o 2,3 % a v prípade rodinných víl poklesla o 1,8 %.

Priemerná cena bývania v posledných štvrťrokoch postupne rástla naprieč slovenskými regiónmi. Aj v 3. štvrťroku 2017 sa zvýšila medzištvrťročne takmer vo všetkých slovenských regiónoch, ale okrem východoslovenských regiónov miernejšie ako v predchádzajúcom štvrťroku. Výnimkou je Bratislavský kraj, v ktorom došlo k miernemu zníženiu priemernej ceny bývania (o 0,2 %) na 1901 EUR/m2, keď priemerná cena bytov stagnovala a priemerná cena domov sa znížila.

Medziročne najvýraznejšie rástla priemerná cena bývania v Trenčianskom kraji (o 18,1 %) a najmenej výrazne v Bratislavskom kraji (o 4,5 %). V súčasnosti ešte ani v jednom slovenskom kraji neprekročila priemerná cena bývania maximálnu hodnotu z polovice roku 2008. Najbližšie k historickému maximu je aktuálne priemerná cena bývania v Bratislavskom kraji (zhruba 6 % pod historicky maximálnou hodnotou), kým na opačnom póle je Prešovský kraj, ktorému chýba k dosiahnutiu historického maximá ešte takmer 24 %. Ostatné slovenské kraje sú s priemernými cenami bývania ešte zhruba 10 % až 15 % pod maximálnymi hodnotami z obdobia vrcholiaceho realitného boomu.

Ani zmiernený rast cien bývania vo väčšine krajov nebol v 3. štvrťroku 2017 v dostatočnej miere kompenzovaný rastom príjmov domácností. Logicky sa to prejavilo v miernom zhoršení dostupnosti bývania domácností na Slovensku vzhľadom k historickému priemeru. Výsledkom pomalšieho rastu príjmov domácností ako rástli ceny bývania je na jednej strane zmenšenie obytnej plochy, ktorú si možno za získaný príjem obstarať, a na druhej strane to znamená predĺženie času, potrebného na splácanie obstaranej nehnuteľnosti.

Porovnanie dlhodobých priemerov indexu dostupnosti bývania (Housing Affordability Index – HAI) za jednotlivé regióny s ich priebežnými hodnotami možno zjednodušene využiť na vyjadrenie miery nadhodnotenia alebo podhodnotenia cien nehnuteľností na bývanie z dlhodobého hľadiska.

Postupné otáčanie kriviek podielov dlhodobých priemerov indexu dostupnosti bývania s ich priebežnými hodnotami signalizuje, že relatívne zlepšovanie dostupnosti bývania sa v jednotlivých slovenských krajoch zastavilo niekedy na začiatku roka 2016, kedy sa začali ceny bývania výraznejšie zvyšovať. V prípade bytov sa proces relatívneho zlepšovania dostupnosti bývania začal vo väčšine slovenských krajov zastavovať už v priebehu roku 2015.

Ďalší spôsob ako zhodnotiť vývoj ceny bývania z pohľadu jej nadhodnotenia alebo podhodnotenia, ako aj z pohľadu získania orientačnej informácie o miere rizika spojeného s aktuálnym vývojom cien nehnuteľností na bývanie, je vytvorenie kompozitného indexu z viacerých pomerových ukazovateľov.

 
 
Autor: Mikuláš Cár, Roman Vrbovský (NBS), Dátum 03.11.2017